Investmentobjekt mit Entwicklungspotenzial & Nachverdichtungsreserve -FESTPREIS

In gefragter innerstädtischer Lage von Darmstadt präsentiert sich dieses außergewöhnlich vielseitige Immobilienensemble als attraktive Kombination aus sofortigen Mieteinnahmen, langfristiger Wertstabilität und erheblichem Entwicklungspotenzial. Das Anwesen besteht aus einem mehrgeschossigen Vorderhaus, einem eingeschossigen Mittelbau, einem separaten Hinterhaus sowie einem großzügigen rückwärtigen Grundstück mit Garagenhof und möglicher Neubaureserve.

Dieses Angebot ist insbesondere interessant für Kapitalanleger, Projektentwickler und langfristig orientierte Bestandshalter. Auch Family Offices sowie Bauträger mit Fokus auf Nachverdichtung und Wertsteigerungspotenziale finden hier eine seltene Gelegenheit, Bestandserträge mit zusätzlicher Entwicklungsreserve in gefragter innerstädtischer Lage zu verbinden.


HIGHLIGHTS IM ÜBERBLICK:
+ Nachverdichtungs- und Neubaupotenzial
+ Aufstockungsmöglichkeit des Hinterhauses
+ Kombination aus Bestandsertrag und Entwicklungsreserve
+ zentrale Lage in Darmstadt
+ sehr gute Vermietbarkeit
+ hohe aktuelle Mieteinnahmen
+ zusätzliche Mietsteigerung nach Ausbau Mittelbau
+ Teilung bereits vorhanden
+ Gesamtgrundstück ca. 790 m²
+ Gesamtwohnfläche ca. 485,71 m² zzgl. Nutzflächen
+ aktuelle Nettokaltmiete beträgt ca. 127.800 € p.a.
+ großzügige 5-Zimmerwohnugen für Familien oder WGs
+ Dachterrasse im Vorderhaus
+ 4 Balkone im Hinterhaus
+ flexible Verkaufsstruktur möglich
+ bereits modernisierte Gebäudeteile
+ Einbauküchen enthalten
+ nach WEG aufgeteilt

Die Liegenschaft erstreckt sich über zwei Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 790 m². Davon entfallen etwa 300 m² auf Vorderhaus und Mittelbau sowie weitere ca. 490 m² auf das Hinterhaus mit Garagenhof.

Das Vorderhaus wurde 1954 errichtet und umfasst mehrere Wohneinheiten unterschiedlicher Größen. Bestandteil des Verkaufs sind drei Einheiten im Erdgeschoss sowie zwei großzügige Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss. Die Maisonettewohnung im Dachgeschoss gehört nicht zum Verkaufsumfang.

Zwischen Vorder- und Hinterhaus befindet sich ein eingeschossiger Mittelbau, der aktuell im Rohbauzustand ist. Nach einer Sanierung eröffnet dies zusätzliche Ertragsmöglichkeiten. Auf dem Dach des Mittelbaus befindet sich eine großzügige Dachterrasse, die zu der Wohnung im 1. Obergeschoss des Vorderhauses gehört.

Das Hinterhaus wurde 1954 errichtet und umfasst drei weitere Wohneinheiten. Die Wohnungen im Obergeschoss verfügen zusammen durch die Überbauung der Zufahrt über größere Wohnflächen als die Erdgeschosswohnung. Der Dachboden dient derzeit als Speicherfläche und wird nicht zu Wohnzwecken genutzt.


ENTWICKLUNGS- UND NACHVERDICHTUNGSPOTENZIAL:
Besonders interessant ist die vorhandene bauliche Reserve des hinteren Grundstücksbereichs. Aktuell bestehen neun Garagengrundbücher, von denen fünf Garagen errichtet wurden. Die übrige Hoffläche wird derzeit als PKW-Stellfläche genutzt.

Aus heutiger Sicht erscheint die Errichtung eines zusätzlichen Mehrfamilienhauses mit mehreren Wohneinheiten grundsätzlich denkbar. Ein Bebauungsplan besteht derzeit nicht, sodass sich eine mögliche Neubebauung voraussichtlich nach § 34 BauGB an der Umgebungsbebauung orientieren würde. Die konkrete Genehmigungsfähigkeit ist durch eine Bauvoranfrage oder architektonische Prüfung zu verifizieren.

Darüber hinaus besteht Potenzial für eine Aufstockung des Hinterhauses und die Schaffung zusätzlicher Wohnflächen. Auch hier ist die baurechtliche Umsetzbarkeit gesondert zu prüfen.

Alle Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers sowie vorliegenden Unterlagen. Flächenangaben, baurechtliche Entwicklungsmöglichkeiten und Genehmigungsfähigkeiten sind vom Käufer eigenständig zu prüfen.

MIETSITUATION:
Die bestehenden Wohnungen erzielen bereits heute attraktive Mieteinnahmen. Nach Fertigstellung und Vermietung des Mittelbaus (geschätzte Kosten ca. 72.000 €) ergibt sich eine Soll-Nettomiete von rund 11.650 € monatlich bzw. ca. 139.800 € jährlich.


WOHNFLÄCHEN- UND MIETEINNAHMEN:
Vorderhaus:
EG: WE1, 1 Zimmer, ca. 22,04 m², pauschale Warmmiete 930 €
EG: WE 2, 2 Zimmer, ca. 36,14 m², pauschale Warmmiete 1.350 €
EG: WE 2A, 1 Zimmer, ca. 13,30 m², pauschale Warmmiete 800 €
1. OG: WE 4, 5 Zimmer, ca. 110,04 m², pauschale Warmmiete 2.700 €
2. OG: WE 5, 5 Zimmer, ca. 98,51 m², pauschale Warmmiete 3.400 €
Mittelbau
EG: WE 3, 2 Zimmer, ca. 38,30 m², Kaltmiete geschätzt 1.000 € nach Fertigstellung
Hinterhaus
EG: WE 1, 3 Zimmer, ca. 69,09 m², pauschale Warmmiete 1.700 €
1. OG links: WE 2, 3 Zimmer, ca. 56,41 m², pauschale Warmmiete 1.600 €
1. OG rechts: WE, 2 Zimmer, ca. 41,88 m², pauschale Warmmiete 1.500 €

Die Betriebskosten werden pauschal abgerechnet, sodass Sie einen Jahresüberschuss in Höhe von 139.560 € (167.760 € Warmmiete abzüglich 28.200 € Betriebskosten) erzielen.

Die Wohnfläche des Verkaufsumfangs beläuft sich auf insgesamt ca. 485 m² zzgl. weiterer Keller- und Nutzflächen. Der Wohnungsmix reicht von kompakten Einheiten bis hin zu großzügigen Fünfzimmerwohnungen und spricht dadurch unterschiedliche Mietergruppen an.


MODERNISIERUNGEN:
In den vergangenen Jahren wurden bereits umfangreiche Maßnahmen durchgeführt:

2008
Fassade des Hinterhauses neu gestrichen

2009
neue Niedertemperatur-Heizungsanlage (Öl) im Hinterhaus

2010
alle Fußböden mit hochwertigem Laminat oder Fliesen erneuert, teilweise Estrich erneuert.
alle Bäder neu gefliest und Deckenverkleidungen erneuert.
vier Duschen ausgetauscht und erneuert.
alle Sanitäranlagen in den Bädern erneuert.
sechs neue Durchlauferhitzer in den Wohnungen installiert.
neue Isolierglasfenster im Hinterhaus eingebaut.
alle Wohnungen mit Kabelanschluss und Telefonanschluss ausgestattet.
alle Wohnungen neu möbliert und mit insgesamt 22 neuen Betten ausgestattet.
sechs neue Einbauküchen installiert.
zusätzliches, von außen zugängliches Dusch-/Waschmaschinenbad errichtet.

2012
alle Garagentore fachgerecht gewartet und repariert.

2013
alle Wasserrohre und Heizungsrohre im Untergeschoss des Hinterhauses erneuert.

Diese Investitionen tragen zu einem insgesamt gepflegten Zustand des Bestands bei. Die installierten Einbauküchen sind im Kaufpreis enthalten.


INDIVIDUELLE ERWERBSOPTIONEN:
Der Kaufpreis für die oben beschriebenen Wohnungen und Flächen beträgt 1.999.000 €.

Neben dem Erwerb des Gesamtensembles besteht auch die Möglichkeit, einzelne Gebäudeteile oder Entwicklungseinheiten separat zu erwerben. Dadurch eröffnet sich sowohl für klassische Kapitalanleger als auch für Projektentwickler die Möglichkeit, gezielt die für ihre Anlagestrategie passende Investition auszuwählen. Die nachfolgende Übersicht zeigt die derzeit vorgesehene Verkaufsstruktur.

Angebot Kaufpreis
Gesamtpaket 1.999.000 € SONDERPREIS / FESTPREIS
Vorderhaus WE 4 + WE 5 als Paket 775.000 €
Vorderhaus WE 4 mit Terrasse einzeln409.000 €
Vorderhaus WE 5 einzeln 369.000 €
EG-Einheiten Vorderhaus + Mittelbau 429.000 €
Hinterhaus gesamt als Paket 799.000 €
Hinterhaus + Garagenhof 999.000 €
separates Baugrundstück Garagenhof 199.000 €

WIE GEHT ES WEITER?
Immobilien mit dieser Kombination aus Bestandserträgen, Entwicklungspotenzial und innerstädtischer Lage sind selten. Gerne stellen wir Ihnen diese interessante Investitionsmöglichkeit im Rahmen einer persönlichen Besichtigung näher vor. Überzeugen Sie sich vor Ort von den bestehenden Erträgen, und den vielfältigen Entwicklungsperspektiven. Für weitere Informationen oder zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Die Immobilie befindet sich in einer der gefragtesten innerstädtischen Wohnlagen Darmstadts. Die Umgebung verbindet die Vorzüge urbanen Wohnens mit einer hervorragenden Infrastruktur und kurzen Wegen zu den wichtigsten Einrichtungen der Stadt. Sowohl die Innenstadt als auch zahlreiche Arbeitgeber, Hochschulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote sind innerhalb weniger Minuten erreichbar.

Als Wissenschaftsstadt genießt Darmstadt weit über die Region hinaus einen exzellenten Ruf als Hochschul-, Forschungs- und Technologiestandort. Mit der Technische Universität Darmstadt und der Hochschule Darmstadt studieren in der Stadt insgesamt über 38.000 Studierende. Die hohe Anzahl an Studierenden, wissenschaftlichen Mitarbeitern und Berufseinsteigern sorgt seit Jahren für eine konstant hohe Nachfrage nach kleineren Wohnungen und kompaktem Wohnraum.

Darüber hinaus zählt Darmstadt zu den bedeutendsten Technologie- und Forschungsstandorten Deutschlands. Namhafte Unternehmen wie Merck, Deutsche Telekom, T-Systems, Software AG, ENTEGA sowie zahlreiche Forschungsinstitute und technologieorientierte Start-ups prägen den Wirtschaftsstandort. Ergänzt wird dies durch Einrichtungen wie das Technologie- und Innovationszentrum TIZ sowie das Gründerzentrum HUB31, welche Darmstadts Bedeutung als Innovationsstandort zusätzlich stärken.

Für Familien bietet die Umgebung ein breites Bildungsangebot. Mehrere Kindergärten, Grundschulen sowie weiterführende Schulen befinden sich in der näheren Umgebung. Darüber hinaus profitieren Bewohner von der Nähe zu renommierten Bildungseinrichtungen und Berufsschulen der Wissenschaftsstadt. Die kurzen Wege zu Schulen, Hochschulen und Ausbildungsstätten machen die Lage sowohl für Familien als auch für Studierende und Auszubildende attraktiv.

Die Nahversorgung präsentiert sich ausgezeichnet. Supermärkte, Bäckereien, Drogeriemärkte, Apotheken, Ärzte, Cafés und Restaurants befinden sich im direkten Umfeld und sind teilweise fußläufig erreichbar. Auch die Darmstädter Innenstadt mit ihren vielfältigen Einkaufs- und Gastronomieangeboten liegt nur wenige Minuten entfernt und bietet ein umfassendes Angebot für den täglichen Bedarf.

Ein weiterer Standortvorteil ist die hervorragende Verkehrsanbindung. Straßenbahn- und Bushaltestellen befinden sich in unmittelbarer Nähe und gewährleisten eine schnelle Verbindung in die Innenstadt, zum Hauptbahnhof sowie zu den Hochschulstandorten. Über die nahegelegenen Bundesstraßen und Autobahnen bestehen zudem sehr gute Verbindungen in Richtung Frankfurt, Flughafen Frankfurt, Wiesbaden, Mainz, Heidelberg und Mannheim. Die zentrale Lage innerhalb des Rhein-Main-Gebiets macht Darmstadt zu einem gefragten Wohnort für Pendler und Berufstätige.

Auch in puncto Freizeit und Naherholung überzeugt die Lage. Der beliebte Woog, zahlreiche Parkanlagen, die Rosenhöhe, der Herrngarten sowie weitläufige Wald- und Grünflächen bieten vielfältige Möglichkeiten für Sport, Erholung und Freizeitgestaltung. Ergänzt wird das Angebot durch kulturelle Einrichtungen wie das Staatstheater, die Centralstation, das Hessische Landesmuseum sowie die international bekannte Mathildenhöhe, die als UNESCO-Welterbe zu den bedeutendsten Sehenswürdigkeiten der Region zählt. Darüber hinaus sorgen Veranstaltungen wie das Schlossgrabenfest oder das Heinerfest für eine hohe Lebensqualität und eine lebendige Stadtkultur.

Die Kombination aus Wissenschaft, Wirtschaftskraft, hervorragender Infrastruktur, kurzen Wegen, hoher Lebensqualität und einer dauerhaft starken Wohnraumnachfrage macht diesen Standort zu einer nachhaltig attraktiven Adresse für Kapitalanleger. Insbesondere die Nähe zu Hochschulen, Forschungsinstituten und großen Arbeitgebern schafft hervorragende Voraussetzungen für eine langfristig stabile Vermietbarkeit und Wertentwicklung.

Haben wir Ihr Interesse geweckt?
Dann nutzen Sie bitte das Kontaktformular und teilen Sie uns Ihren Besichtigungswunsch mit. Für Rückfragen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung (Mo.–Fr. 10:00 bis 18:00 Uhr, Sa. 10:00 bis 16:00 Uhr).


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Courtage
Die Immobilie fällt unter die Vorgaben gemäß § 656c BGB („Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“), sodass die Courtage in Höhe von 7,14 % zwischen Käufer und Verkäufer im Verhältnis 50/50 geteilt wird. Der Käufer zahlt somit, ebenso wie der Verkäufer bei Abschluss eines Kaufvertrags eine Courtage in Höhe von 3,57 % des notariell beurkundeten Kaufpreises inkl. 19 % MwSt. an Schwind Immobilien. Schwind Immobilien und ggf. deren Beauftragte erhalten einen unmittelbaren Zahlungsanspruch gegenüber dem Käufer (Vertrag zugunsten Dritter, § 328 BGB). Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten trägt der Käufer.

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