Immobilien-Erbschaft - Der Ratgeber

An den meisten geerbten Immobilien hängt eine persönliche Geschichte. In schwierigen Zeiten nach einer Erbschaft ist es darum wichtig nicht überstürzt zu handeln. Informieren Sie sich in diesem Ratgeber.

Wichtig: Handeln Sie nicht überstürzt!

Das Erbrecht ist ein großes Teilgebiet des Rechts. Es gibt viele Regelungen, die bei zwei ähnlichen Fällen zu völlig verschiedenen Ergebnissen führen können. Weiterhin gibt es viele steuerrechtliche Besonderheiten, der Teufel steckt im Detail.

Lassen Sie sich darum immer anwaltlich beraten!

Die Situation ist schon schwierig und traurig genug, verhindern Sie zusätzlichen Kummer durch überstürzte Entscheidungen.

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Nachdem der erste Schock überwunden ist und man die Trauer anfangen konnte zu verarbeiten wird man sich langsam die Frage stellen müssen, ob man das Erbe annehmen oder ausschlagen will.

Diese Entscheidung muss wohlüberlegt und mit anwaltlichem Beistand getroffen werden. Achtung: Sie haben dazu nur sechs Wochen Zeit. Diese Frist kann nicht verlängert werden.

Hängen Schulden am Erbe?

Laut deutschem Recht erbt man nicht nur das Vermögen, sondern auch die dazugehörigen Verbindlichkeiten und Schulden. Übersteigen letztere den Vermögenswert macht es kaum Sinn das Erbe anzunehmen. Es sei denn Sie haben die Möglichkeit die Schulden und Verbindlichkeiten zu tilgen und möchten das Erbe aus nicht-finanziellen Gründen annehmen.

Ein Blick ins Grundbuch verschafft über mögliche Hypotheken oder Grundschulden Klarheit. Schulden die nicht direkt mit der Immobilie zusammenhängen dürfen natürlich nicht vergessen werden.

Ist die Immobilie sanierungsbedürftig? Dann sollten die potenziellen Kosten mit in die Entscheidung einfließen. Vor allem bei Immobilien die ermietet werden können so schnell rechtliche Verpflichtungen auf einen zukommen die am Ende hohe Kosten verursachen.

Welche Kosten fallen an?

Als Erstes muss der Erbschein bezahlt werden. Die Kosten dafür sind Vermögens abhängig. Für ein Erbe von 200.000€ werden zum Beispiel ca. 870€ fällig. Die Kosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt.

Wird die Immobilie geerbt, muss das Grundbuch umgeschrieben werden. Dies ist in den ersten zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei, kann danach aber mehrere hundert bis tausend Euro kosten.

Dann gibt es natürlich noch die laufenden Kosten der Immobilie wie Strom, Wasser, Heizung und Steuern.

Handelt es sich um eine Erbgemeinschaft?

Gibt es mehrere Erben, hat man schnell ein Problem: Eine Immobilie lässt sich nicht aufteilen. Es gibt zwei Möglichkeiten dieses Problem zu lösen:

Die Auszahlung

Dabei zahlt der Erbe, der die Immobilie behalten will, die anderen Erben aus und "kauft" ihnen Ihre Anteile ab. Dies geht natürlich nur, falls eine Person die Immobilie behalten will.

Der Verkauf

Die Immobilie wird verkauft und der Erlös wird unter den Erben aufgeteilt. Problematisch wird es auch hier, falls Uneinigkeit vorherrscht. In besonders schweren Fällen kann dann ein Zwangsverkauf angeordnet werden.

Die Erbschaftssteuer

Das gesamte Erbe bzw. das Vermögen unterliegt der Erbschaftssteuer. Diese greift allerdings erst, wenn das Erbe gewisse Freibeträge übersteigt. Dies ist meistens nicht der Fall.

Für Ehegatten liegt der Freibetrag bei 500.000€.

Für Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000€.

Nur das Vermögen, welches über diesen Freibeträgen liegt wird besteuert. Je nach Vermögen fängt die Erbschaftssteuer bei 7% an und endet dann bei 15%.

Eine Beratung durch einen Anwalt bzw. Steuerberater wird auch hier von uns empfohlen.

Die Immobilie ist geerbt, was nun?

Sie haben die Entscheidung getroffen die Immobilie zu erben. Sie haben nun drei Möglichkeiten, Sie können selber drin wohnen, die Immobilie vermieten oder verkaufen. Bedenken Sie auch hier, dass steuerliche Aspekte eine Rolle spielen können und Sie sich beraten lassen sollten.

Selber nutzen

Wenn Sie in der Immobilie wohnen bleiben wollen oder nach dem Erbfall einziehen, können Sie von der Erbschaftssteuer befreit werden, wenn Sie mindestens 10 Jahre bleiben.

Ansonsten sollten sie den Instandhaltungskosten berücksichtigen. Falls die Immobilie sanierungsbedürftig ist müssen Sie diese Kosten auch stemmen können.

Vermieten

Auch bei einer Vermietung dürfen die Instandhaltungskosten nicht vergessen werden. Häufig fressen diese jegliche Rendite auf und am Ende hat man nur einen hohen Verwaltungsaufwand.

Im Gegensatz zur Eigennutzung fällt hier wieder die Erbschaftssteuer an und selbstverständlich müssen auch die Mieteinnahmen gewöhnlich versteuert werden.

In den meisten Fällen lohnt sich das Vermieten also nur, falls man eine Immobilie erbt, die von vornherein zum Vermieten bestimmt war.

Verkaufen

Nutzt man die Immobilie nicht selbst, ist der Verkauf die sinnvollste Lösung. Ein guter Makler kann die Immobilie vielleicht über dem Verkehrswert verkaufen, wodurch das Erbe größer ausfallen könnte als gedacht.

Falls Grundschulden und Hypotheken auf dem Objekt lasten, können diese so getilgt werden. Gehen Sie diesen Weg bedenken sie potenzielle Vorfälligkeitsentschädigung die zusätzlich an die Bank gezahlt werden müssten.

Wie immer sollte auch hier ein Anwalt oder Steuerberater hinzugezogen werden.