Investoren aufgepasst! 16 Apartments, 3 Wohnungen, Gaststätte und...

WICHTIGE INFORMATIONEN VORAB:
Aus Gründen von Corona und Diskretion und gerade in Anbetracht, dass die Immobilie vermietet ist, bitten wir Sie, das Anwesen NICHT OHNE UNSERE ANWESENHEIT zu betreten.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir einen Besichtigungstermin erst bei vorliegender Finanzierungsbestätigung oder anderweitigem Nachweis der finanziellen Machbarkeit durchführen können. Gerne unterstützen wir Sie hierbei und sind für Sie von A-Z Ihr persönlicher Ansprechpartner.


EIN KURZER ÜBERBLICK:
Das unter Denkmalschutz stehende Ensemble besteht aus einem Vorderhaus sowie einem nachträglich errichtetem Hinterhaus. Aufgeteilt ist es in 3 Wohnungen, 15 Apartments sowie einer gut gehenden Gaststätte. Das Haus ist teilunterkellert und verfügt über Stellplätze im Innenhof.

Unkomplizierte Mieter, langfristige Mietverhältnisse und bereits vertraglich vereinbarte Mietstaffelungen sorgen für ein rentables Invest in Bestlage von Darmstadt-Eberstadt. Umfangreiche Modernisierungen haben in den 90er Jahren stattgefunden und zuletzt in den Jahren 2019 bis 2021, sodass bis auf das Dach und einige Fenster das Gebäude größtenteils saniert ist.


HIGHLIGHTS IM ÜBERBLICK:
+ zeitlose Fachwerkfassade in 2021 aufgefrischt
+ Sandsteingebinde saniert
+ zentrale Lage
+ umfangreich saniert
+ pünktliche Mieteingänge
+ unproblematische Mieter
+ langfristige Sicherheit
+ zusätzliches Ausbaupotential
+ bereits jetzt hohe Rendite
+ gute Raumaufteilung
+ Mietsteigerungspotential
+ zusätzliche Ausbaufläche vorhanden
+ zahlreiche Stellplätze im Hof
+ saniertes Hinterhaus mit Erstbezug in 2020
+ ein Haus mit Geschichte (älteste Gaststätte Eberstadts)


ZAHLEN, DATEN, FAKTEN:
...GASTSTÄTTE:
Fläche gesamt: ca. 203 m²
Nettokaltmiete: 1.720,00 € (Mieterhöhung jährlich um 10 €)
Nebenkosten: 300,00 €
Miete brutto : 2.403,80 €

...PERSONALWOHNUNG & HOTEL:
- schöne 2-Zimmerwohnung mit Balkon
- bis zu 16 Einzel-, Doppel- und Dreibettzimmer
- davon 5 Apartments mit Balkon, Terrasse oder Loggia
Fläche gesamt: ca. 510 m² inkl. ca. 56 m² (Personalwohnung)
Nettokaltmiete: 3.991,60 € zzgl. 630,00 € (Personalwohnung)
Nebenkosten: 630,25 € zzgl. 110,00 € (Personalwohnung)
Miete brutto: 5.361,85 € inkl. 740,00 € (Personalwohnung)

...SANIERTES HINTERHAUS:
- moderne Maisonette-Wohnung, EG links
4 Zimmer (EG und DG)
Fläche gesamt: ca.107 m²
Nettokaltmiete: 1.300,00 € inkl. 50,00 € Kfz-Stellplatz
Nebenkosten: 200,00 €
Miete: 1.500,00 €

- gemütliche 2,5-Zimmer-Wohnung
EG rechts mit Stellplatz vor der Wohnung
Fläche gesamt: ca. 51 m²
Nettokaltmiete: 850 € inkl. 30,00 € Kfz-Stellplatz
Nebenkosten: 100,00 €
Miete: 950,00 €

...AUSBAUPOTENTIAL IM DACHGESCHOSS:
- Ein Ausbau des Dachgeschosses ist möglich und bereits genehmigt (ca. 87 m² weitere Wohnfläche)



RENDITE & KAUFPREIS:
Bereits jetzt erzielen Sie 101.899,20 € Nettokaltmiete im Jahr. Bezogen auf den Kaufpreis ergibt dies eine Rendite von ca. 4,62 %. Nach Ausbau des Dachgeschosses kann dank der zusätzlichen Mieteinnahmen und dem überschaubaren Invest die Rendite zudem noch gesteigert werden (siehe folgende Aufstellung).

Mieteinnahmen netto Hinterhaus:2.150,00 €
Mieteinnahmen netto Gaststätte:1.720,00 €
Mieteinnahmen netto Hotel:4.622,00 €

= Mieteinnahmen pro Monat gesamt: 8.492,00 €

Zusätzliches Potenzial:
Mieteinnahmen netto Ausbaufläche (ca. 87 m²): 1.050,00 €
Mieteinnahmen netto / Monat (inkl. Ausbau): 9.542,00 €
Mieteinnahmen netto / Jahr (inkl. Ausbau): 114.504,00 €

Das genaue Baujahr des Hauses ist nicht bekannt, wird jedoch auf ca. 1800 geschätzt. Das Vorderhaus steht unter Denkmalschutz und wurde seit 1992 in Zusammenarbeit mit dem Amt für Denkmalpflege umfassend saniert. Die aufwendig gestaltete Fachwerkfassade (straßenseitig) wurde erst kürzlich (April 2021) revitalisiert. In Verbindung mit dieser Sanierungsmaßnahme wurden auch die alten Sandsteingebinde neu aufbereitet. Neben den Wasser- und Stromleitungen wurden bereits auch Innen- und Außenmodernisierungen durchgeführt. Das Hinterhaus wurde ebenfalls vollständig saniert (2020).

Im Erdgeschoss des Vorderhauses befindet sich eine seit 15.10.2012 vermietete Gaststätte. Der Pächter würde auch zukünftig gerne die Einheit weiter anmieten, könnte jedoch bei Bedarf innerhalb eines Jahres die Räumlichkeiten Freiräumen. Die Gaststätte ist sehr gepflegt, mit ca. 60 Sitzplätzen, einer gut eingerichteten Küche und einer modernen WC-Anlage ausgestattet und wird stets gut besucht. Die Miete wird pünktlich gezahlt, sodass der derzeitige Eigentümer nur Positives zum Mieter zu berichten hat.

Das Ober- und Dachgeschoss des Vorderhauses wird derzeitig als Hotel bzw. möbliertes Wohnen genutzt. Der Mietvertrag wurde bereits am 01.01.2017 geschlossen und in 2020 um die Personalwohnung im Dachgeschoss erweitert. Der Hauptmietvertrag wurde auf eigenen Wunsch der Pächter ab 01.06.2021 auf weitere 10 Jahre verlängert, wobei mit beiden Parteien nach Ende des dritten Jahres der Mietdauer die Möglichkeit eines beidseitigen Kündigungsrechts vereinbart wurde.

In diesem Fall kann entweder eine Neuvermietung als bspw. Apartmenthaus oder Studentenwohnheim angedacht werden. Ein Gutachten zum Antrag an das Bauamt bezüglich einer Umnutzung liegt vor. Aufgrund der guten Raumgrößen und der bis zu insgesamt 16 Apartments ist eine vielseitige Nutzung möglich. Ein Teil des Dachgeschosses steht aktuell leer und bietet weitere Ausbaumöglichkeiten. Der Bauantrag zum Ausbau dieser Fläche zu Wohnzwecken wurde bereits schriftlich erteilt.

Im Dachgeschoss des Vorderhauses befindet sich zudem noch eine 2-Zimmer-Wohnung mit Tageslicht-Bad und Balkon. Aufgrund des angrenzenden und noch nicht ausgebautem Dachgeschosses könnte die Wohnung entweder erweitert werden oder aber die Ausbaufläche für die Erstellung von weiteren Hotelzimmern genutzt werden.

Das Hinterhaus wurde 2020 aufwendig saniert und grenzt direkt an das Vorderhaus an. Aktuell ist eine top moderne Maisonette-Wohnung und eine weitere gemütliche, neu ausgebaute 2,5-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss gut vermietet und bietet somit weitere Sicherheit für die Darstellung einer hohen Rendite. Auf ca. 153 m² wurde hier umfangreich neuer Wohnraum geschaffen.

Die Beheizung des Ensembles erfolgt (bis auf die Personalwohnung) mittels Gas-Zentralheizung (Vorderhaus) und Gas-Etagenheizung (Hinterhaus). Die Fenster sind unterschiedlichem Baujahr und sind zur Straße hin einfach verglaste Holzfenster, im Hinterhaus moderne Kunststofffenster mit elektrischen Rollläden.

In der Bewertung der Immobilie wurde berücksichtigt, dass das Haus nicht vollständig saniert ist und noch Modernisierungsbedarf besteht, der jedoch nicht akut notwendig ist. Aktuelle Vergleichsobjekte (Renditeobjekte im Raum Darmstadt) werden mit ca. 4.000 €/m² veräußert. Diese Immobilie wird zu einem m²-Preis von ca. 2.500 € bezogen auf die gesamte Wohn- und Nutzfläche angeboten, sodass der Zustand und der erhöhte Gewerbeanteil mit berücksichtigt wurde. Aufgrund des hohen Gewerbeanteils erwarten Banken meist einen höheren Eigenkapitalanteil oder aber sonstige Sicherheiten. Daher sollte dies vorab mit Ihrer Bank besprochen werden.

Im Zentrum von DA-Eberstadt befindet sich diese Wohn- und Geschäftshaus mit bester Verkehrsanbindung und kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln, der Innenstadt, Autobahn...

Kurze Wege garantiert:
- Stadtmitte Eberstadt: 2 Min. (zu Fuß)
- Stadtmitte Darmstadt: 10 Min. (Auto), 15 Min. (Straßenbahn)
- Autobahn A5: 5 Min. (PKW)
- Autobahn A67: 8 Min. (PKW)
- Flughafen FFM: 25 Min. (PKW)
- Hauptbahnhof Darmstadt: 15 Min. (PKW)
- Bahnhof Eberstadt mit Verbindung nach FFM oder HD: 5 Min. (PKW)

Die Immobilie liegt direkt an der Straßenbahnlinie 6, 7 und 8 und ist somit bestens an Darmstadt und der Bergstraße angebunden. Gerade die zentrale Lage macht diese Immobilie besonders interessant und sorgt für eine nachhaltige Vermietung.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann füllen Sie einfach das nebenstehende Kontaktformular aus und schreiben Sie uns, wann Sie einen Besichtigungstermin wünschen. Sollten Sie zuvor noch Fragen haben, sind wir selbstverständlich für Sie erreichbar (Mo.-Fr. 10:00 bis 18:00 und Sa. von 10:00 bis 16:00).

Der Maklervertrag mit uns kommt entweder durch schriftliche Vereinbarung oder auch durch die Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit auf der Basis des Objekt-Exposés und seiner Bedingungen zustande. Sollte das von uns nachgewiesene Objekt bereits bekannt sein, teilen Sie uns dieses bitte unverzüglich mit.

Beim Verkauf erheben wir eine Provision in Höhe von 7,14 % inkl. 19 % MwSt. fällig, die sodann von Käufer an Schwind Immobilien zu zahlen ist. Schwind Immobilien und ggf. deren Beauftragte erhalten einen unmittelbaren Zahlungsanspruch gegenüber dem Käufer (Vertrag zugunsten Dritter, § 328 BGB). Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten trägt der Käufer.

Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber, Hausverwalter oder Vormieter übermittelt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben. Irrtum und Zwischenvermietung vorbehalten. Es handelt sich lediglich um Beschreibung und nicht um zugesicherte Eigenschaften. Die Weitergabe an Dritte verpflichtet zur vollen Provisionszahlung.

Mit der Immobilienanfrage erklären sich Interessenten einverstanden, dass das Immobilienunternehmen Schwind Immobilien wegen Objektangeboten telefonisch, schriftlich oder per E-Mail Kontakt aufnimmt.