Es gibt gute Gründe sich für den Wert seiner eigenen Immobilie zu interessieren. Erfahren Sie in diesem Ratgeber was es bei einer Wertermittlung zu beachten gibt und wie sie abläuft.

Die richtigen Preisvorstellungen

Ein neuer Job, Nachwuchs in der Familie oder die Verkleinerung im Alter. Das Leben bringt immer Veränderungen mit sich. Fängt man dann an mit dem Gedanken zu spielen seine Immobilie zu verkaufen, will man vorher natürlich wissen welchen Preis man erzielen könnte.

Bevor man sich auf einen Angebotspreis festlegt, sollte man sich immer über die zwei größten Fehler, die einem unterlaufen könnten, im Klaren sein.

Der erste Fehler: Der Angebotspreis ist zu niedrig

Wird der Angebotspreis zu niedrig angesetzt, weil man den Markt, die Lage bzw. die Nachfrage nicht genau kennt oder falsch eingeschätzt hat, dann hat man am Ende viel Geld verschenkt. Gleichzeitig suggeriert ein niedriger Preis den Interessenten Probleme mit der Immobilie. Das Misstrauen wächst.

Stimmt etwas mit der Immobilie nicht? Warum ist sie so günstig? Ist das Fundament vielleicht beschädigt? Schimmel? Ungeziefer?
Schaden Sie Ihrem Erfolg nicht! Recherchieren und informieren Sie sich genau!

Der zweite Fehler: Der Angebotspreis ist zu hoch

Wenn der Preis zu hoch ist, werden Sie keine Interessenten finden. Jeder Käufer kann schnell online Immobilien miteinander vergleichen und weiß somit, ob eine Immobilie (deutlich) zu teuer angeboten wird. Am Ende haben Sie ein Objekt die Sie erst nach Jahren loswerden.

Korrigieren Sie den Preis nachträglich nach unten so fällt das meistens auf. Preisänderungen sind auf den Immobilienportalen für Interessenten sichtbar und statt ein Angebot abzugeben wird dann abgewartet.

Vielleicht fällt die Immobilie weiter im Preis? Wenn niemand bisher kaufen wollte, dann stimmt mit dem Objekt etwas nicht.

Vergraulen Sie den Markt nicht, sondern recherchieren und informieren Sie sich genau!

Welche Verfahren gibt es zur Wertermittlung?

Bei der Wertermittlung spielen hauptsächlich drei Verfahren eine Rolle. Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren. Je nach Objekt wird ein Verfahren oder eine Kombination aus Verfahren zur Ermittlung des Ausgangspreises zur Rate gezogen.

Der so ermittelte Preis muss dann noch ggf. angepasst werden. Besitzt das Objekt eine besondere Ausstattung oder wurde eine Modernisierung durchgeführt, lässt dies den Wert steigen. Beispiele: ein Kamin, eine neue Solaranlage, eine neue Heizung, ein erneuertes Dach oder eine renovierte Küche.

Handelt es sich hingegen um ein älteres Objekt, bei dem Schäden der Zeit vorhanden sind, muss der Preis nach unten korrigiert werden. Diese Werte können je nach Markt und Ausstattung stark variieren und sollten vom Experten kalkuliert werden.

Nachfolgend werden die drei Verfahren zum Verständnis vereinfacht vorgestellt.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilien mit den in der Vergangenheit für vergleichbare Objekte erzielten Verkaufspreisen verglichen, um so Rückschlüsse über die Marktentwicklung und den zu erwartenden Verkaufspreis zu ziehen.

Dieses Verfahren wird vor allem beim Privatverkauf von Objekten wie Ein- und Mehrfamilienhäusern, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften sowie Wohnungen genutzt.

Der Vorteil dieser Methode: Da zum Vergleich verkaufte Objekte aus der näheren Vergangenheit herangezogen werden, wird die aktuelle Marktlage automatisch mitberücksichtigt. Es muss jedoch genau darauf geachtet werden passende (sprich ähnliche) Objekte zum Vergleich hinzuzuziehen.

Der Nachteil dieser Methode: Kleine Unterschiede wie die Lage oder die nähere Infrastruktur müssen beachtet werden. Außerdem muss beim Vergleichen darauf geachtet werden welche Objekte von welchen Maklern verkauft wurden.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren findet immer dann Anwendung wenn eine Immobilie ganz oder teilweise gewinnbringend verwendet wird, also die Rendite im Vordergrund steht. Das Verfahren besteht aus zwei Teilen, der Berechnung des Gebäudewerts sowie des Bodenwertes.

Beim Gebäudewert fließt der zu erwirtschaftende Umsatz, z.B. die Jahresnettokaltmiete, minus den zu erwartenden Betriebskosten (z.B. Verwaltung-, Instandhaltung- und Wagniskosten) ein.

Zum Gebäudewert wird der Bodenwert hinzuaddiert. Dieser wird anhand offiziellen Richtwertkarten ermittelt. Die ausgerechnete Summe ist der Ertragswert des Objekts.

Der Vorteil dieser Methode: Sie ist sehr objektiv und nachvollziehbar.

Der Nachteil dieser Methode: Das Potenzial der Immobilie wird nicht miteinkalkuliert. Möglicherweise ist die Immobilie mehr wert, wenn die Wohnungen zuerst in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann weiterverkauft würden.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren dient entweder als zusätzliches "Kontrollverfahren", um die Werte aus den anderen Verfahren zu bestätigen oder es wird als Alternative eingesetzt, falls das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren nicht durchgeführt werden kann.

Hier wird der Grundstückswert und der Wert des Gebäudes separat berechnet und dann kombiniert. Bei der Kalkulation des Gebäudewerts werden die Baukosten ermittelt und mit der Wertminderung verrechnet. Maßgeblich sind hier vor allem die jeweilige Bauweise sowie die Abnutzung.

Der Grundstückswert wird dann anhand Richtwertkarten und weiteren Faktoren mit dem Gebäudewert verrechnet. Die Summe ergibt den Sachwert des Objekts.

Der Vorteil dieser Methode: Hilfreich als "Kontrollverfahren", um andere Wertermittlungen zu bestätigen.

Der Nachteil dieser Methode: Die aktuelle Marktlage und -entwicklung wird nicht unbedingt abgebildet.

Gibt es kostenlose Wertermittlungen vom Experten?

Bei der Bewertung einer Immobilie gibt es viel zu beachten und kleine Fehler können einem am Ende viel Geld kosten. Einen Makler oder Sachverständigen möchte man jedoch nicht unbedingt sofort beauftragen, vorallem wenn man sich nur informieren will.

Darum bieten wir Ihnen eine Alternative: Keine Bindung, Kosten oder Verpflichtungen, sondern eine Wertermittlung vom Experten: