Wann dürfen Vermieter fristlos kündigen?

Gründe für eine fristlose Kündigung

Wenn man als Vermieter das Mietverhältnis zu einem Mieter beenden möchte, braucht es - anders als als Mieter - stets einen guten Grund. Abseits einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf des Vermieters oder einer Verwertungskündigung, gibt es die Möglichkeit eine fristlose Kündigung auszusprechen. Doch das geht nicht ohne Weiteres. Es gibt zahlreiche Bedingungen, die erfüllt sein müssen, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Ist der Grund legitim, müssen einige Formalitäten beachtet werden. Wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammen gefasst.

Zahlungsverzug und Mietrückstand

Zahlt der Mieter seine Miete nur noch teilweise oder gar nicht mehr, so kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Dies ist jedoch nur der Fall, wenn der Mieter mit seiner Miete mindestens zwei Monate in Folge im Rückstand ist. Der Rückstand muss hierbei einen „nicht unerheblichen Teil der Miete“ bilden. Häufen sich die Zahlungsrückstände unregelmäßig über einen längeren Zeitraum hinweg an, so müssen sie in der Summe einen Defizit von über zwei Monatsmieten bilden, um eine Kündigung zu legitimieren. In diesen Fällen ist keine vorherige Abmahnung notwendig, es darf direkt eine fristlose, außerordentliche Kündigung in Schriftform getätigt werden.

Zu beachten gibt es dann jedoch noch die Schonfristzahlung. Diese kann den Mieter vor der fristlosen Kündigung bewahren, wenn er innerhalb der folgenden zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage die vorliegenden Rückstände begleicht. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter in den vorangegangenen zwei Jahren nicht schon einmal Gebrauch von der Schonfristzahlung gemacht hat. Im Falle dessen, dass der Vermieter nicht nur fristlos, sondern sicherheitshalber auch ordentlich aufgrund von Mietrückstand gekündigt hat, muss der Mieter nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist aus der Wohnung raus, allerdings nicht fristlos.

Mieter zahlt unpünktlich

Ein weiterer Kündigungsgrund mit finanziellem Ursprungs liegt vor, wenn der Mieter, anders als im Mietvertrag vereinbart, die Miete regelmäßig unter Verzug von Tagen oder Wochen zahlt. Nach mindestens einer Abmahnung darf der Vermieter dann ebenfalls fristlos kündigen.

Störung des Hausfriedens

Stört ein Mieter wiederholt und nachhaltig den Hausfrieden, so kann - je nach Schwere des vorliegenden Falles - sofort fristlos gekündigt werden. In weniger schwerwiegenden Fällen wie beispielsweise Ruhestörung, muss vorher zunächst abgemahnt werden. Eine Störung liegt allgemein vor, wenn der Mieter andere Mieter oder den Vermieter beleidigt oder sich aggressiv verhält, er andere belästigt, Drogenhandel im Hausflur betreibt, permanent Lärm verursacht - insbesondere zu Nachtzeiten - er seinen Müll im Treppenhaus oder Hausflur deponiert oder sonst für extremen Gestank zu Verantwortung gezogen werden kann, wie beispielsweise aufgrund von Haustierhaltung.

Verursacht einer dieser Gründe eine Situation, welche ein weiteres Zusammenleben oder Mietverhältnis unzumutbar macht, so darf sofort und fristlos gekündigt werden. Dabei ist es wichtig einen Zeugen zu nennen, da die Beweislast stets beim Vermieter liegt und der Richter in der Regel mehr als nur ein Protokoll verlangt, um die Lage korrekt beurteilen zu können.

Vernachlässigung der Mietwohnung

Verletzt ein Mieter wiederholt seine Sorgfaltspflichten, darf nach Ablauf der in einer Abmahnung mitgeteilten Abhilfefrist ebenfalls eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Dies ist der Fall, wenn der Mieter, beispielsweise aufgrund von Lagerung brandgefährlicher Stoffe in der Wohnung, Brandgefahr herbeiführt, trotz Frostgefahr die Heizung nicht aufdreht oder die Bausubstanz entweder durch Vermüllung und Verwahrlosung gefährdet oder unerlaubt verändert, indem er zum Beispiel eine Wand einreißt. Liegt ein weniger schwerwiegender Fall vor, so muss der Vermieter eine ordentliche Kündigung formulieren. Dies hängt jedoch stets vom Einzelfall ab, weshalb eine Rücksprache mit einem Rechtsanwalt immer zu empfehlen ist.

Untervermietung

Lässt ein Mieter ohne vorherige Absprache mit dem Vermieter einen Untermieter bei sich wohnen oder überlässt er Dritten seine Wohnung, so stellt das in den meisten Fällen eine Vertragsverletzung dar und rechtfertigt somit eine Kündigung. Abgesehen von engen Familienmitgliedern muss ein Mieter stets die Erlaubnis des Vermieters einholen, bevor er jemand Drittes in seiner Wohnung aufnimmt. Andernfalls gibt es für den Vermieter nach einer ersten Abmahnung die Möglichkeit auf Unterlassung zu klagen und fristlos zu kündigen. Doch Achtung ist geboten. Im Falle dessen, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat, droht dem Vermieter Schadensersatz wenn er trotzdem klagt.

Gewerbliche Nutzung

Nutzt der Mieter seine Wohnung gewerblich, so kann auch dies unter Umständen Anlass zu einer fristlosen Kündigung sein. Betreibt ein Mieter ein Gewerbe, kommt es darauf an, wie stark dies nach außen hin wahrnehmbar ist. So ist ein einfaches Home Office unbedenklich, während beispielsweise eine Musikschule viel Kundenein- und ausgang verursachen kann und somit einer Kündigung Recht verleiht. Hier ist in der Regel zunächst eine Abmahnung nötig.

Das gilt es zu beachten:

Ist eine Kündigung aufgrund einer der oben genannten Gründen berechtigt, so gibt es noch einige Formalitäten zu beachten. Zunächst sollte geprüft werden, ob bei einer außerordentlichen Kündigung im jeweiligen Fall eine vorherige Abmahnung von Nöten ist. Diese sollte immer schriftlich und unter der ausdrücklichen Formulierung des Wortes „Abmahnung“erfolgen, da der Vermieter sonst in Beweisbredouille kommt.

Außerdem muss klar benannt werden, um welches Fehlverhalten es sich handelt; bei andauerndem Verstoß muss ebenso eine Unterlassungsfrist gesetzt werden. Des weiteren sollten auch deutlich die Konsequenzen aufgezeigt werden, welche der Mieter zu erwarten hat, sollte er sein Verhalten nicht ändern.

Rechtssicher ist die Zustellung an den Mieter dann, wenn sie durch einen Gerichtsvollzieher erfolgt. Möglich ist auch ein Versand per Einschreiben mit Rückschein. Jedoch bleibt der Nachweis aus, wenn der Mieter den Brief nicht annimmt. Am günstigsten ist daher eine Zustellung per Bote, welcher später vor Gericht als Zeuge die Zustellung, unter Angabe des Zustellungszeitpunktes, bestätigen kann.

Hat die Abmahnung keine Wirkung erzielt, so darf eine Kündigung folgen. Diese muss stets die gesetzliche Schriftform befolgen, inklusive eigenhändiger Unterschrift durch den Vermieter. Der Kündigungsgrund muss klar und eindeutig aufgezeigt werden. Um sicherzugehen, dass der Kündigungsgrund rechtskräftig formuliert ist, empfiehlt sich stets ein Rechtsanwalt in beratender Funktion. Eine Auszugsfrist muss dem Mieter nicht mitgeteilt werden, es steht ihm immer eine Ziehfrist von 14 Tagen zu.

Sollte auch die Kündigung nichts bewirkt haben, so ist es wichtig, Ruhe zu bewahren und vernünftig zu handeln. Von eigenverantwortlichem Verhalten, wie beispielsweise dem Austauschen des Haustürschlosses, ist immer abzuraten. Der korrekte Weg sieht vor, beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einzureichen. Nachdem die Rechtskraft der außerordentlichen Kündigung bestätigt wurde, muss der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen, damit dieser dann dem Mieter den Zutritt zur Wohnung verwehren kann. Die Kosten der Räumung müssen vom Mieter getragen, allerdings vom Vermieter vorgestreckt werden. Der Vermieter muss sich also im Nachgang das Geld zurück holen, was bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters zu weiteren Problemen führen kann.

Vermietern sei also stets geraten, bei unzumutbaren Pflichtverletzungen durch einen Mieter schnell zu handeln. Bei Unsicherheiten zu eigenen Berechtigungen sollte bestenfalls ein Fachanwalt zu Rate gezogen werden. So können die Schäden minimiert werden.

Quelle: ratgeber.immowelt.de